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林权评估

时间:2017-11-13 13:57 | 浏览量:598
林权评估
林权评估的目的

?????? 1、以林地资源自身资产价值核算为评估目的。
2、以林地资产出让、产权交易为评估目的。
3、以林地资产经营活动为评估目的。林地使用权的租赁经营、拍卖、折价入股以及与外商合资、合作设立合资、合作企业等多种新林业经营方式,为维护经营者与所有者、股东等各自的利益,必须经过资产评估。
4、以融资业务为评估目的。当林地作为不动产用以进行抵押,以确保银行贷款的安全时,要进行资产评估。
5、以资产保全或资产补偿为评估目的。林地作为土地的一部分,是不可再生资源,其所有者和使用者为维护自身的利益,或以递延资产摊销形式,或以特定资产的期间费用形式,对资产的消耗使用获得补偿而进行的评估。
6、以法律事务与咨询事务为评估目的。随着改革开放,人们的产权意识不断加强,林地产权纠纷付请法律的会越来越多,由于侵权行为引起的索赔诉讼也需要资产评估来解决。

??? 林权评估的方法

?????? 在国家国有资产管理局和林业部联合颁布的《森林资源资产评估技术规范(试行)》中,规定林地价格评估的基本方法包括:现行市价法、林地期望价法、年金资本化法和林地费用价法。
由于我国林地资产的所有权归国家、集体所有,因而林地的经营者一般只有其经营权。故买卖实例很少,并且我国各地经济发展极不均衡,各地相差较大,系数也很难测算。因此,此法不太适合我国国情。
它是按复利计算将无穷多个轮伐期的收入和支出全部折现值累加求和得到。由于此法是以资产的潜在收益为基础的,利用林地未来期间的收益来估计林地的价值,并且在估计林地的收益时主要考虑的是林木的收益而未计算其他林产品的价值,因此主要用于同龄林林地资产的评估。
公式中有很多地方是估计得出的,存在很多人为因素。例如,林地的主伐纯收入和间伐纯收入均需要进行预测。它与木材质量、供求关系、国家政策等很多因素有关。另外,利率的确定也需要专业的测定。
目前林地资产评估中的主要方法还是林地期望价法,它虽然也存在很多假设和估计,但由于以往交易比较多,数据容易获得,故计算的结果说服力较强。应该注意的是,在确定林地资产的价值时,要以市场中需求与供给所确定的价格为基础,综合考虑能引起其价格变动的经济、社会、行政等因素后,再确定合理的评估价格。
年金资本化法:林地资产评估中的年金资本化法是以林地每年稳定的收益(地租)作为投资资本的收益,再按适当的投资收益率求出林地资产的价值的方法。
????? 其公式为:
Bu =A/P
年金资本化法应以平均地租为基础,在确定平均地租时要用近几年的平均值,剔除过高或过低的地租的影响,尽量减少通货嘭胀的因素。
这种方法仅适用于林地的购入费用较明确,并且购入后进行一定程度的改良,但又尚未经营的林地。但林地购入后一般要进行经营,此法就很难反映林地的实际价值。
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